马来西亚与中国住房差异：经济路径与政策选择的影响

人均GDP相似，为何马来西亚人能住大别墅，而中国人却不能？

尽管马来西亚和中国的人均GDP都大约在1.2万美元左右，但马来西亚的许多人能够住在带花园的独栋别墅或联排房，而在中国，城市居民大多数却挤在高层公寓中。

根据最新数据显示，2024年马来西亚的人均GDP为11868美元，而中国为13306美元。

预计到2025年，马来西亚将升至12269美元，而中国的增幅可能更大，但整体水平依然接近。

那么，住房差距为何如此显著？

这并不是因为生活享受的差异，而是两国在经济发展路径、历史积累和政策选择上存在不同。

先来看看住房的现状。

在马来西亚的城市，尤其是吉隆坡周边，住宅类型非常多样。

马来西亚统计局的数据显示，独栋和联排住宅占全国住房总数的70%以上，而公寓和高层建筑仅占不到30%。

比如，2022年的一项调查显示，吉隆坡的购房者中，有超过一半的人偏好联排或别墅，因为这些房子空间较大，能够停放两辆车，还带有小花园。

马来西亚的总住房单位超过730万，其中独栋住宅241万套，联排住宅257万套，而公寓和高层住宅加起来大约只有150万套。

尽管城市化率达到75%，许多人依然居住在低密度区域，通勤主要依靠汽车。

相比之下，中国城市的住房几乎全是高层公寓。

根据2023年的数据，中国城市住宅中，高层建筑占比超过85%，而低层住宅不到15%。

在上海、北京，动辄30层以上的建筑比比皆是，居住密度高，每栋楼的住户可以达到几百户。

那么，为什么会出现这样的情况？

虽然中国人口多，土地资源紧张，但这并不是唯一的原因。

新加坡的人口密度更高，人均GDP超过6万美元，他们也主要住在高层组屋中。

马来西亚的国土以山地为主，平原比例不高，但依然能够实现相对宽松的住房环境，关键在于发展阶段的不同。

回顾历史，马来西亚的经济起步较早。

1990年，马来西亚的人均GDP已达2586美元，而中国仅为317美元，前者是后者的8倍。

那时，马来西亚通过出口导向的工业化吸引外资建厂，电子、石油和制造业推动了经济增长。

到了1996年，马来西亚人均GDP为4900美元，中国为700美元，差距依然明显。

马来西亚的人们早已开始积累财富，投资房产，发展低层住宅区，房价相对温和。

至2000年，马来西亚人均GDP为4348美元，中国为951美元。

彼时，马来西亚已进入中等收入阶段，住房存量中以联排和别墅为主，而城市规划也允许低密度扩展。

中国在改革开放后，经济在1978年起步，1992年加速发展，但真正的爆发是在2001年加入世贸组织之后。

在2000年前，中国人均GDP较低，住房主要是单位分房或低层平房。

随着城市化浪潮来袭，人口从农村大量涌入城市，2000年至2020年间，城市人口从4.6亿增至9亿。

为了快速建房，高层公寓的建设效率高，能够容纳更多人口。

开发商也倾向于此，因为土地出让金高，建高层的利润大。

因此，中国的城市住宅逐渐由低层向高层转变，2020年后，高层住宅占比超过80%。

而马来西亚早20年便进入了这个阶段，积累了大量的低层住房库存，而中国仍在追赶。

马来西亚是一个典型的出口型经济，依赖外资进行代工。

电子制造业占其出口的60%，汽车产量达50万台，但核心技术仍需要进口，比如，虽然能够生产芯片，但设计却依赖国外。

汽车组装也依赖日本、德国的零部件。

这种模式使得马来西亚早期致富，人均收入稳定，但也陷入了中等收入陷阱。

2023年，马来西亚的经济增长为4.4%，依赖于石油和电子的出口，创新能力不足。

好处在于，资金较早流向民生，使得居民有能力购买别墅。

马来西亚的住宅市场中，联排房平均价格为40万令吉（约8万美元），别墅为60万令吉（约13万美元），对人均收入为1.2万美元的居民来说，仍在可承受范围之内。

中国的经济结构则有所不同，更加注重投资和高科技。

2023年，中国的半导体产量位居全球首位，光伏占比达70%，电动车出口也名列前茅，高铁总里程达4万公里，航母和大飞机也实现了自主生产。

这些都需要巨额的研发资金，而土地出让金是重要的收入来源。

在城市中，土地价格高昂，建造别墅的成本也很高，起步价通常在几百万人民币，对于普通人来说难以承受。

中国在农村建房相对便宜，几十万就能盖起，但在城市郊区，地价却高得离谱，维护成本也较高。

高层公寓集中供暖，成本更低，但别墅则需要单独采暖，费用可达上万元。

通勤问题亦不容忽视，中国城市的交通常常拥堵，如果所有人都住在别墅，城市面积将扩大，通勤时间变长，油费也会增加。

高层公寓配合地铁和公交，便于出行。

土地政策同样至关重要。

中国有18亿亩的耕地红线，以保护粮食安全，但这并没有成为住房的瓶颈。

按照14亿人口和三口之家计算，需建造4.67亿套住房，每套别墅占地半亩，总计需2.33亿亩。

而农村宅基地有2.7亿亩，加上撂荒地也足够使用。

然而，现实中，土地出让金主要用于基础设施建设和研发，价格并未降低。

马来西亚的土地私有化程度较高，规划相对宽松，郊区开发别墅区较为容易。

两国的生活成本比较相近，2024年中国的平均生活成本为649美元，而马来西亚为688美元。

然而，马来西亚的房价收入比相对较低，吉隆坡的房价中位数与收入比约为8，而中国一线城市则超出20。

这反映了两国的发展模式的差异。

中国通过牺牲短期消费来换取长远科技的发展，而马来西亚则享受现有成果，但难以突破。

从1980年到2023年，中国的人均GDP从307美元增长到12614美元，增长迅速。

而马来西亚在1981年人均GDP为1900美元，到2023年为11648美元，增速相对缓慢。

中国的路径是可持续的，掌握核心技术，未来收入翻倍，住房升级也将水到渠成。

若马来西亚不进行创新，可能难以摆脱中等收入陷阱。

展望未来，预计到2025年，中国的GDP增幅将超过5%，而马来西亚约为4%。

中国在新能源和AI领域主导，居民购买别墅的问题不大。

马来西亚则需改革以跟上步伐。

这样的差距并非永久，中国正在加速追赶。